[La parole aux membres] Adaptons notre modèle pour nous adapter au changement climatique - Promologis et Inolya

« Nous pensions atténuation ; nous devons désormais penser aussi adaptation ». Fortes chaleurs, inondations, retrait-gonflement des argiles ou recul du trait de côte : selon les territoires, les effets du changement climatique mettent à l’épreuve le patrimoine des bailleurs sociaux et les personnes qui l’occupent. En effet, ils touchent directement le confort et la sécurité des habitants, la pérennité des bâtiments et les conditions de leur gestion. Aux efforts de réduction des émissions de gaz à effet de serre doit donc s’ajouter l’adaptation du parc pour préserver durablement l’habitabilité et le confort des logements. Pour les bailleurs, cela suppose d’identifier les vulnérabilités de leurs résidences, de faire évoluer leurs choix de construction et de rénovation et de prioriser les investissements. Comment faire évoluer les modèles économiques, le patrimoine immobilier et les partenariats pour construire des territoires plus résilients ?
A l’occasion du Congrès HLM, nous avons recueilli le regard de Christophe Bureau – Directeur général d’Inolya et de Thierry Vayssière – Directeur du Patrimoine de Promologis sur un défi qui s’impose désormais à l’ensemble du secteur du logement social : l’adaptation au changement climatique. Un échange croisé qui met en lumière les stratégies, les priorités et les innovations déployées pour préparer le logement social aux enjeux de demain.
 
 
 
 
1. Le changement climatique transforme profondément les conditions d'exercice du métier de bailleur. Comment avez-vous dû adapter votre modèle économique, patrimonial et partenarial ? 
 
Christophe Bureau – Directeur général d'Inolya : L'impact est très concret sur nos deux métiers principaux de gestionnaire et d'aménageur du territoire. En gestion locative, la canicule de cet été s'est traduite par une forte attente de nos locataires. La difficulté, pour nos équipes, est de traiter l'urgence tout en menant un travail de fond dont les solutions demandent du temps. Les sinistres augmentent aussi, nous avons par exemples des cas de fissures liées au retrait et gonflement des argiles.
 
Nous avons inscrit ces réflexions et actions dans notre stratégie bas carbone, notre plan stratégique de patrimoine et nous engageons aujourd'hui un état des lieux de l'ensemble de notre parc au regard de l'adaptation nécessaire au changement climatique. Nous souhaitons avoir une cartographie plus précise des principaux risques afin de mettre en place un plan d'action en cohérence.
 
Bien sûr, tout ceci a un coût et la mutualisation des groupes de travail sur ces sujets avec l'USH, DELPHIS ou encore la Fédération des OPH, est une opportunité pour nous de pouvoir agir plus vite et plus efficacement.
 
Thierry Vayssière – Directeur du Patrimoine de Promologis : Nous intégrons aujourd'hui les données climatiques dans nos réflexions patrimoniales. En complément des données DPE, de décarbonation et de confort d'usage, la résilience climatique est aujourd'hui un critère important dans l'élaboration de notre plan de travaux. Cela a un impact direct sur la logique de priorisation de nos travaux d'investissement et d'entretien de notre patrimoine.
 
Concrètement, nous déployons un plan pluriannuel dédié au « confort d'été » sur un périmètre établi. Pour ce faire, nous avons croisé une analyse de l'exposition de nos résidences aux risques climatiques avec leur niveau de vulnérabilité afin d'identifier les actions à mettre en œuvre et de les hiérarchiser.
 
Un exemple concret : nous installons des brasseurs d'air en priorité auprès des locataires les plus exposés, notamment les seniors.
 
Plus globalement, la résilience climatique constitue aujourd'hui un axe stratégique clairement identifié dans notre Plan Stratégique Patrimonial.
 
2. Comment la prise en compte du changement climatique modifie-t-elle aujourd'hui vos choix de construction et de rénovation ? Les critères environnementaux qui guidaient les projets il y a dix ans sont-ils encore pertinents aujourd'hui ? 
 
Thierry Vayssière – Directeur du Patrimoine de Promologis : Aujourd'hui, nous ne pouvons plus ignorer le sujet du changement climatique dans nos projets de construction comme de réhabilitation. Les règlementations évoluent, certes, mais elles intègrent encore peu la notion de confort d'été.
 
Chez Promologis, nous avons choisi d'aller plus loin en intégrant dans nos cahiers des charges des prestations ou des équipements qui ne sont pas obligatoires sur le plan réglementaire, mais qui apportent un réel confort aux habitants lors des épisodes climatiques extrêmes que nous connaissons désormais. C'est le cas, par exemple, de la mise en place de protections solaires sur nos programmes neufs. 
 
Christophe Bureau – Directeur général d'Inolya : Non, les critères qui guidaient les projets il y a dix ans ne suffisent plus : le changement climatique n'était alors pas pris en compte comme il l'est aujourd'hui. 
En construction et en réhabilitation, jusqu'à présent, notre action relevait surtout de l'atténuation, avec le traitement des logements classés F et G. Nous entrons aujourd'hui dans une véritable démarche d'adaptation. Nous prenons d'ores et déjà en compte de nouveaux paramètres : recul du trait de côte, gonflement des argiles, montée des eaux… 
 
Avant toute réhabilitation par exemple, nous nous interrogeons désormais sur les fondations, sur la nature des terrains, sur les risques à venir. Il y a dix ans, nous réalisions les travaux nécessaires ; aujourd'hui, nous examinons d'abord l'avenir du bâtiment. 
La réglementation a elle-même beaucoup évolué et continuera de le faire : ce que nous construisons aujourd'hui ne sera pas nécessairement adapté dans dix ans, et nous devons en avoir conscience. 
 
Malgré les contraintes budgétaires et l'insuffisance des aides de l'État, nous continuons d'expérimenter sur nos opérations neuves et de réhabilitation, notamment sur le choix des matériaux. C'est difficile et coûteux. Nous nous interrogeons aussi maintenant sur l'intégration de nouveaux équipements, comme les brasseurs d'air, en réhabilitation comme en construction neuve.
 
Notre modèle suppose donc une veille permanente, qu'elle soit environnementale, climatique ou réglementaire pour pouvoir nous adapter. Nos stratégies ne sont pas figées : notre plan stratégique de patrimoine par exemple, établi sur dix ans, est réactualisé fréquemment. En résumé, nous devons faire preuve d'agilité.
 
3. Les bailleurs peuvent-ils relever seuls le défi de l'adaptation climatique ? 
 
Christophe Bureau – Directeur général d'Inolya : Non, clairement pas. Le frein le plus important est le déni d'une grande partie de nos parties prenantes — un déni qui permet souvent d'éviter « l'éco-anxiété ». La prise en compte du problème du réchauffement climatique sur le long terme reste difficile. Nos locataires le découvrent souvent lorsqu'ils y sont confrontés concrètement comme cet été, avec une demande qui n'est pas une réponse forcément viable pour nous : « il fait chaud, installez-moi une climatisation ». Cet été a néanmoins fait bouger les lignes. Le sujet devient un phénomène de société et nous attendons beaucoup des élus. Il faut que nos gouvernants, tous partis confondus, reconnaissent et acceptent que le changement climatique est inévitable et que nous devons agir à grande échelle. Il faut cesser de fermer les yeux. C'est un enjeu qui doit être porté par l'ensemble des responsables politiques, et reconnu prioritaire.
 
Nous rencontrons aussi une limite d'expertise avec nos partenaires (architectes, constructeurs…) qui appliquent souvent la réglementation, sans être en mesure, par manque de connaissances/formations, d'aller au-delà.
 
Thierry Vayssière – Directeur du Patrimoine de Promologis : C'est un enjeu collectif qui ne pourra être relevé qu'avec la mobilisation de l'ensemble des acteurs de la chaîne d'entretien et de rénovation du patrimoine : législateurs, financeurs, bailleurs, entreprises et industriels. Les solutions existent et les bailleurs sociaux les connaissent. Le véritable défi consiste aujourd'hui à créer les conditions de leur déploiement à grande échelle, notamment pour des solutions simples, efficaces et souvent peu coûteuses.
 
4. Si nous nous projetons en 2032, à quoi ressemblera un organisme Hlm pleinement adapté au changement climatique ? Selon vous, quelle est la transformation la plus urgente à engager dès aujourd'hui pour être prêt en 2032 ? 
 
Thierry Vayssière – Directeur du Patrimoine de Promologis : Comme évoqué précédemment, la résilience climatique est un enjeu relativement récent, alors que les bailleurs sociaux travaillent sur le temps long. Dès aujourd'hui, nous devons donc intégrer cette dimension dans notre stratégie patrimoniale, pour accompagner durablement notre patrimoine réparti sur l'ensemble du territoire occitan.
 
Ces dernières années, les bailleurs sociaux ont intégré les paramètres de confort d'hiver et de décarbonation dans leurs plans de travaux et analysent très finement les étiquettes DPE et leurs évolutions en fonction des travaux. De la même manière, d'ici 2032, nous devrons être pleinement capables de concevoir et de piloter des programmes de rénovation intégrant les enjeux de confort d'été et d'adaptation au changement climatique. 
 
Nous sommes devenus aujourd'hui experts de la réhabilitation et de l'entretien du patrimoine sous le spectre de l'étiquette DPE. Nous devrons l'être demain également en matière de résilience climatique.
 
Christophe Bureau – Directeur général d'Inolya : 2032, c'est demain. Nous entrons à peine dans la phase d'état des lieux de notre parc, qui prendra du temps. En tant que bailleurs sociaux, nous ne sommes pas tous égaux à l'échelle nationale. Le territoire d'implantation pèse beaucoup. Certaines régions sont déjà adaptées, ou du moins habituées aux aléas climatiques comme les canicules : le sud de la France, les régions d'Outre-mer. Leurs locataires aussi. En Normandie, nous étudions aujourd'hui onze risques climatiques.
 
La transformation ou plutôt l'action la plus urgente est d'analyser ces risques et de les hiérarchiser, pour disposer d'une véritable cartographie de notre patrimoine. C'est un travail important, et c'est là que se situe l'urgence. La Banque des Territoires en a bien conscience et nous aide en offrant aux bailleurs une aide financière avec les « crédits de l'ingénierie pour l'adaptation au changement climatique dans le secteur Hlm ».
 
Ensuite, l'urgence portera sur notre méthode et sur notre façon d'aborder chaque projet : l'adaptation au changement climatique devra y être systématiquement intégrée. 
 
Un organisme pleinement adapté, en 2032, sera un organisme doté d'une stratégie d'adaptation autant que d'atténuation — les deux sont complémentaires. Nous pensions atténuation ; nous devons désormais penser aussi adaptation. 
 

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