Vieillissement et handicap : le parc social face au défi de l’adaptation

Un enjeu reconnu à consolider

Alors que les besoins liés au vieillissement de la population s’intensifient, l’étude souligne la prise de conscience des bailleurs et confirme la nécessité d’améliorer la connaissance fine du parc et de ses occupants :

• Un bailleur sur deux ne sait pas caractériser l’adaptabilité de la majorité de ses logements.
• Mais seuls 13% des bailleurs ne sont pas en mesure de déterminer l’accessibilité de leurs logements…

Les locataires eux-mêmes ne connaissent pas toujours bien leurs propres besoins en matière d’adaptation et peuvent considérer leur logement adapté, dès lors qu’il dispose d’un ascenseur (70 % des 65 ans et plus).

Des stratégies affirmées mais hétérogènes

80 % des bailleurs déclarent avoir une stratégie d’adaptation.

Toutefois, l’étude soulève plusieurs limites et axes d’amélioration :

• Un tiers des stratégies ne sont pas formalisées dans un document.
• Les réponses restent majoritairement réactives, au cas par cas, avec peu de communication proactive auprès des locataires.

Des travaux nombreux, centrés sur l’essentiel

En 2022, près de 50 000 demandes d’adaptation de logement ont été enregistrées, en hausse constante depuis 2019. Deux tiers concernent le vieillissement. Ces demandes sont acceptées dans 75 % des cas, après présentation d’une attestation médicale, principalement pour des aménagements de salle de bain.

Les refus sont peu fréquents souvent dus à des contraintes techniques. En cas de refus, une proposition de mutation est faite dans 9 cas sur 10.

L’essentiel des travaux réalisés vient en réponse à une demande. La logique d’intervention reste réactive, donc ponctuelle, plutôt que proactive.

Des financements activés mais à optimiser

Les dépenses liées à l’adaptation se sont élevées entre 230 et 280 M€ en 2022, soit moins de 2 % des investissements globaux des bailleurs. Le dégrèvement de TFPB est la source de financement la plus mobilisée, utilisée de manière systématique par la majorité des organismes.

Cependant, les critères de financement sont jugés un peu trop rigides par plus de la moitié des bailleurs, et les autres dispositifs sont peu utilisés, car souvent complexes ou trop ciblés.

Les recommandations de l’ANCOLS

À l’issue de cette étude, plusieurs axes d’amélioration ont été formulés :

• Renforcer les moyens mutualisés, notamment via les sociétés de coordination, pour coordonner et professionnaliser les réponses.
• Structurer les partenariats avec des professionnels de santé, ergothérapeutes ou services sociaux.
• Dépasser la seule adaptation de la salle de bain, pour une prise en compte globale de l’environnement du locataire.
• Revoir les critères d’éligibilité du locataire : 
  • Uniformiser pour avoir une certaine égalité de traitement entre les bailleurs
  • Ouvrir, à partir d’un certain âge, sans condition en s’alignant sur MaPrimeAdapt (critère de 70 ans)
• Informer les locataires sur les solutions possibles
• Cibler davantage les attributions de logements adaptés pour mieux répondre aux besoins spécifiques.
• Améliorer les bases de données (RPLS, OPS) pour un meilleur suivi du parc et des demandes.

Vers une politique d’adaptation plus ambitieuse

Cette étude de l’ANCOLS met en lumière la nécessité d’un passage à l’échelle : du traitement au cas par cas vers une stratégie structurée, durable et équitable.

Le défi du vieillissement dans le parc social est déjà bien présent et va encore s’accentuer— les leviers pour y répondre existent. Un certain nombre de bailleurs ont ouvert la voie.

Une réponse globale, pro-active et anticipatrice du secteur sera nécessaire pour répondre à cet enjeu majeur, en accompagnant les locataires seniors d’aujourd’hui mais en anticipant aussi les besoins à venir, des habitants et des territoires.

Lien vers l'étude : https://www.ancols.fr/publications/statistiques-etudes/ladaptation-du-ba...